不可小视的定金与购房款

  朋友小庄通过某房屋中介公司，与李女士签订了一份房屋转让合同，合同约定，李女士委托房屋中介公司将属于自己的一处房屋以20万元的价格转让给小庄，定金4万元。合同签订后，小庄先后两次交了4万元，房屋中介公司前后开具了两张收据，一张收据注明是定金15000元，另外一张注明购房款25000元，小庄并没有注意两张收据的不同就收起来了。后来小庄因为工作变动要到国外进修，在北京买房子也就没有什么实际的意义了，没法再交付剩余房款，于是他便要求中止履行合同，退还他已交的房款，而房屋中介公司与李女士则以小庄违约在先，不肯返还那4万元，双方因此发生争执。

    无奈之下，小庄将纠纷提交到了仲裁委员会，在仲裁过程中，双方各执一词，观点大相径庭，李女士认为，合同中明确约定了定金是4万元，而小庄也已实际交付，至于一张收据中注明的购房款，实际上是房屋中介公司的笔误将定金写成了购房款，这并不能改变4万元定金的性质。根据相关法律规定，当事人一方在法律规定的范围内，可以向对方给付定金，给付定金的一方不履行债务的，无权要求返还定金，所以小庄无权要求返还定金。

    小庄则坚持相反意见，后来仲裁庭经审理认为：定金是一种实践性合同，不仅要求双方当事人的意思表示一致，还要求有交付定金的行为，如果只有意思表示而没有交付行为，定金合同就不能成立，所以合同中约定的4万元定金，实际只履行了一部分，即15000元，另一部分的25000元在实际交付的过程中明确写明是购房款，李女士在接受收据时也未表示异议，因此，25000元定金不适用定金的规定，根据法律规定，小庄交付的40000元中的15000元适用定金的有关法律规定，房屋中介公司应予以扣留，而25000元的购房款则应返还给小庄。